О том, откуда берутся новые идеи, как прорабатываются возможности реализации уже существующих концепций и как девелоперу минимизировать свои риски при застройке масштабной территории, а также о том, каким должен быть жилой комплекс будущего, мы поговорили с девелопером, членом совета директоров ООО «АКВА СИТИ», застройщика ЖК «Ясный берег», Владимиром Мартыненковым.Не так давно вы вместе с российской правительственной делегацией посетили строительную выставку в Шанхае. Для чего?Сегодня в Китае есть чему поучиться. Необязательно всё это нужно применять, но когда у тебя просто есть изученные варианты решения той или иной задачи, это очень важно. Мы трезво оцениваем свои возможности в случае кризиса. Не исключено, что у компании появится необходимость пересматривать стиль работы, скорость строительства, приоритеты. В этой поездке я участвовал, чтобы посмотреть, какие объективно интересные вещи можно перенять и, может быть, применить или переработать. Мы думаем о возможных изменениях в идеологии строительства, отрасли, и пытаемся получить информацию о возможных своих конкурентных преимуществах в будущем.
Кроме того, поездка была организована «Центром Развития Регионов» при Правительстве РФ, были обеспечены соответствующие контакты и встречи с Китаем – это поможет нам найти способ привлечения инвестиций на наши территории.
Герман Тильке, Владимир Мартыненков и Йорн ван Рей на Гран-при Формулы 1 в СочиПоявились ли у вас в ходе выставки какие-то идеи, которые вы смогли бы использовать на своих объектах?На самом деле нет: все идеи, связанные, в частности, с жилым комплексом «Ясный берег», появились в результате общения с нашими европейскими партнёрами. Например, в октябре я был на Формуле 1 в Сочи, и с учётом того, что мы давно сотрудничаем с компанией Tilke GmbH, проектировавшей сочинскую трассу, мне организовали доступ в святая святых этого комплекса – так появилась идея создать детскую трассу на территории «Ясного берега». Сам Герман Тильке и предложил: сделайте так, как мы сделали в Сочи, возьмите идею и перенесите на свою территорию.
Как в Сочи – это как?Это очень рационально. В «Ясном береге» будет трасса для детей, для электрических и педальных машин, там можно будет проводить детские соревнования и другие мероприятия, и она будет интегрирована во всю территорию. Думаю, к моменту окончания строительства второй очереди жилого комплекса там уже можно будет провести первый гран-при «Ясного берега».
Получается, что трасса будет строиться вместе с комплексом, по частям?Да, в этом и состоит суть проекта.
Что, собственно, соответствует «паззловому» принципу реализации проекта. Да. На каждом этапе будет создаваться фрагмент, который уже может существовать. Люди должны комфортно жить на любой стадии строительства большого жилого комплекса. При сдаче первой очереди у наших дольщиков уже будет самодостаточная территория с детскими и спортивными площадками и площадками для отдыха взрослых. Кроме того, наши стройки достаточно деликатные – это подтверждено на других наших объектах. Строительные площадки формируются таким образом, чтобы оказывать минимальное воздействие на уже введённые в эксплуатацию дома.
Благоустройство территории в жилом комплексе «Ясный берег» начнётся в июне следующего года, сдача объекта в эксплуатацию при этом планируется во втором квартале 2016 года. То есть, уже в следующем году люди будут видеть, как всё будет, когда они будут въезжать. Все объекты сдаются с законченным благоустройством: если дом вводится в эксплуатацию зимой, благоустройство должно быть выполнено летом, это важно с точки зрения того, чего люди хотят – те, кто может себе позволить купить жильё в объектах комфорт-класса, не должны нести эти лишения с инфраструктурой.
Но благоустройство территории прописано в градостроительном кодексе, оно обязательно, в чём же особенность?Уровень благоустройства может быть разным. В законе не указано, как именно завтройщик должен оборудовать детские площадки, например. То же с созданием безбарьерной среды: пандус входит в число обязательных элементов, а скосы на поребриках там, где дорогу пересекает пешеходная зона, нет. Здесь ещё много нюансов. В Новосибирске все дома сдаются гипотетически с благоустройством, но оно очень сильно отличается.
Более того, «Ясный берег» строится на берегу реки, здесь к нам как к застройщику требования совсем другие, и ожидания у людей другие. На сегодняшний день наши инвесторы предполагают, что вся остальная среда будет выстроена в экологически дружелюбном формате, поэтому здесь предусмотрено максимальное количество зелёных зон. На президиуме градсовета была защита проекта планировки территории, в разработке которого мы принимаем участие, и нам задавали вопросы в том числе по застройке. Так вот количество зелёных зон в нашей застройке такое, что вряд ли вы мне покажете объект такого размера с таким коэффициентом зелёных зон на территории.
Активисты движения «Привет, велосипед!» в «Ясном береге»Всё это было предусмотрено концепцией, разработанной для вас компанией Tilke GmbH?В концепции, разработанной Tilke, предусмотрены некоторые, скажем так, базовые элементы благоустройства, такие как собственная пешеходная улица внутри территории жилого комплекса и пешеходный виадук, связывающий его верхнюю и нижнюю части. Эти элементы определённо станут изюминками «Ясного берега». Остальную концепцию и рабочий проект благоустройства мы прорабатываем уже с местными специалистами – Virtu Group, которые, нужно отметить, радуют нас своим креативным и одновременно рациональным подходом. С их помощью мы определяем, как будут двигаться жители комплекса по территории, где разумнее разместить детские площадки, где спортивные, где магазины и объекты инфраструктуры.
Мы в Новосибирске сотрудничаем также с активистами и общественниками, в частности, с известным движением «Привет, велосипед!». «Ясный берег» должен стать безопасным районом в первую очередь для детей, поэтому здесь продумываются все транспортные и пешеходные потоки. Дороги будут максимально вынесены из внутриквартальных зон, возможности межквартальных проездов минимизированы, а парковочные комплексы разместятся за границей жилой территории. Надеемся применить и какие-нибудь дополнительные технологии: территория комплекса большая, может, предусмотрим маршруты каких-нибудь электрических автобусов внутри комплекса – для пожилых, например, людей. Нам всё равно придётся что-то такое придумывать.
И в плане социальной инфраструктуры?В составе жилого комплекса предусмотрено 5–6 детских садов общей вместительностью около 660 мест. Сегодня мы ведём переговоры с муниципалитетом о передаче их в собственность городу. Также в перспективе на территории «Лесоперевалки» появятся две новые школы. С существующей школой №72 мы уже сотрудничаем по некоторым вопросам и собираемся развивать это сотрудничество в дальнейшем.
Возвращаясь к теме детских садов могу сказать, что во втором доме первой очереди уже запроектирован детский сад на 60 мест. Мы даже объявили конкурс на дизайн для помещения этого детского сада, там уже 12–15 заявок есть. Если кто-то предложит какую-то интересную идею, с этим человеком или компанией будет заключен договор на дизайн всего детского сада.
Принцип комплекса–паззла, мне кажется, предполагает, что к финишу строительства всё сложится в единую картину. Общая концепция, которая соберёт все детали этого паззла, уже существует?Нельзя сказать, что всё уже проработано.
Герман Тильке просто предложил нам создать детскую гоночную трассу, фактически же он «подарил» идею того, что все элементы жилого комплекса должны взаимоувязываться. Это не только трасса – это и пешеходные, и велосипедные дорожки, у которых должна быть определённая внутренняя логика. Фактически это идея совершенно иной возможности использования территории. В Новосибирске такого не было, но мы хотим создать это для своих детей и внуков и сейчас работаем над этим. Я не ожидаю, что это будет простой задачей – нужно интегрировать много элементов, друг с другом состыковать. При этом объект будет сдаваться частями, и эти части должны работать и самостоятельно, и вместе. Это занятие увлекательное, но к этой задаче нужно подойти рационально, чтобы с экспериментами не заиграться – определённый прагматизм и логика должны быть.
Этот принцип вы будете использовать и в финансировании проекта?У компании есть собственная экономическая схема движения по этой территории, и на каждом этапе определены объекты, которые строятся либо потому, что они уже нужны, либо для того, чтобы показать людям возможности проживания здесь в будущем. Детский сад, может, сейчас и не нужен людям, но мы понимаем, что в любом случае будем его строить – детские сады размещены так, чтобы это вписывалось в концепцию паззла, всего их восемь. Первый детский сад находится в первой очереди строительства – там, где и должен. Запуск его в эксплуатацию и наполнение детьми из комплекса произойдёт не сразу или с запозданием, зато он точно будет, и жители не окажутся в ситуации, когда детский сад строится только когда набирается необходимое количество детей.
Мы в любом случае свою модель финансирования рассматриваем таким образом, чтобы обеспечить на любом этапе строительства определённый комфорт проживания. В какой-то момент будем заниматься расширением и благоустройством дорог — сегодня стройка начинается с площадки, которая максимально близко находится от существующих дорог, но чем дальше будет развиваться проект, тем больше мы будем заниматься этим вопросом. В частности, запланировано строительство части дороги районного значения, которая проходит по территории комплекса. Вдоль этой дороги затем будут появляться объекты торговой инфраструктуры, потому что как раз стрит-ритейл там логично будет размещать – это будет некая торговая линия. Все аспекты комфортного проживания в «Ясном береге» продумываются очень тщательно.
Есть ещё вопросы, которые обычно застройщики себе даже не ставят. Например, можно ли рядом с жильём создать места для работы. Это в большей степени не вопрос застройщика, потому что он не может локализоваться на нашей территории, а больше вопрос города, но мы собираемся активно сотрудничать с городом и эту модель попробовать реализовать.
Вашим финансовым партнёром уже в течение нескольких лет является федеральная структура, ИФД «КапиталЪ». Она участвует в том числе в проекте жилого комплекса «Ясный берег», значит, они посчитали проект рентабельным и эффективным с точки зрения рынка?ИФД «КапиталЪ» – старый, проверенный партнёр, с которым компания с 2008 года сотрудничает, и, конечно, ему всегда нужно быть уверенным, что мы как девелопер максимально эффективно отработаем любой проект.
Многие вопрос эффективности понимают как получение максимального количества квадратных метров с какой-то территории. «Ясный берег» по-другому принципу устроен, там это не является главной задачей. «Ясный берег» – объект другого уровня, в нём должно быть удобно жить. Это кусок города с максимально продуманным жизненным пространством. Мы проводим анкетирование наших инвесторов, по мере заполнения жилого комплекса в нём наверняка будут меняться приоритеты, будет меняться и внешняя среда: вступит в строй аквапарк, есть площадка возле моста, которая забронирована под универсальный торговый центр, есть запланированные спортивные сооружения. Мы будем внимательно отслеживать тенденции. Большинство объектов запланированы, «АКВА СИТИ» готово принять участие в их инвестировании, и знает, кого можно привлечь для их реализации.
Что, по вашему мнению, может оказать влияние на реализацию проекта? Не секрет, что сегодня для строительства ситуация складывается не самая благоприятная.Поскольку объект на 70% изначально зафинансирован федеральным партнёром, ИФД «КапиталЪ», а на долю застройщика остаётся 30%, часть из которых уже профинансирована, то с точки зрения реализации строительства первой очереди, например, проблем никаких нет. Конечно, есть нюансы. В частности, изменения курса рубля могут привести и скорее всего приведут к увеличению себестоимости строительства, и мы это уже видим: в этом году алюминиевые конструкции поднялись в цене, потому что алюминий как цветной металл отслеживает валютный курс. В инженерной части объекта используется достаточно много комплектующих, завязанных на валюте. Если речь идёт о каких-то примитивных объектах, наверное, можно избежать наличия импортных комплектующих, но мы же строим жильё комфорт-класса, которое должно быть обладать определёнными потребительскими свойствами. Между качеством и некачеством мы выбираем первое, между надёжностью и ненадёжностью мы выбираем первое.
А если говорить не о себестоимости жилья, а о факторах, которые могут серьёзно затормозить или заморозить строительство?История 2008 года нас много чему научила. К сожалению, один в один перенести стратегию работы с кризиса 2008 года на сегодняшнюю ситуацию не получится – есть то, что ещё не видно и станет видно, к сожалению, только в следующем году.
В предыдущий кризис «Метаприбор» резко уменьшил объёмы своего строительства, в определённом смысле «просидел» дольше, чем можно было, зато уменьшил риск возникновения каких-то дополнительных проблем для себя. На сегодняшний день существуют универсальные способы хеджирования рисков, по каждому объекту они рассчитываются индивидуально, продукт создаётся для конкретной целевой аудитории. Это люди прагматичные, понимающие, что они хотят для жизни, они оценивают много параметров – именно на такого рода людей, очень интеллектуальных, мы и ориентируемся в своём строительстве. Кроме того, наши объекты ориентированы на семьи с детьми, потому что для них будет создаваться наиболее комфортная жилая среда. Эта целевая аудитория, по нашему мнению, в любом случае будет готова потреблять продукт, который мы создаём – может быть, с меньшей скоростью, но тогда мы и строить будем более размеренно. Может, придётся применять с нашей стороны какие-то дополнительные рассрочки, ипотеку от застройщика, что-то ещё – какие-то инструменты, чтобы помочь нашим покупателям купить то, что им нужно.
Какой бы ни была ситуация, потребность в жилье будет всегда. Сейчас компания строит жильё комфорт-класса, в «Ясном береге» по мере приближения к реке класс будет повышаться. Люди, которые приобретают такое жильё, очень тщательно подходят к выбору объекта и застройщика, оценивают все плюсы и минусы, там целый перечень факторов. «Ясный берег» очень удобно расположен: в субботу я за 2,5 минуты доезжаю до Красного факела, в рабочий день 15 минут при любой пробке требуется, чтобы доехать до площади Ленина. Этот район принципиально не рассматривается как какой-то «спальник», это объект, в котором можно полноценно жить, проводить много времени, работать, и мы будем делать всё для этого. Такое качество и такой подход обеспечивают необходимое количество инвесторов на протяжении развития этого комплекса. Просто куда-то уехать поспать – это тренд вчерашнего дня, когда была нехватка квартир. В «Ясный берег» едут те, кто на окраинах уже нажился, а на квартиру в центре города им не хватает, но они хотят быть рядом с центром.
Кроме того, это благо – жить на берегу великой сибирской реки. Наши немецкие архитекторы, например, были в восторге, когда ехали по мосту через Обь.
Мы просто не осознаём, где мы живём, нам нужно научиться ценить свою территорию. Всё должно быть продумано, проанализировано, что человеку нужно и как по максимуму обеспечить комфортную жизнь в городе – этим мы и занимаемся. Наша территория лучше всего подходит для самого лучшего жилого комплекса в городе. Аналитики считают, что новый кризис поспособствует развитию дифференциации товара на рынке недвижимости, созданию между классами жилья новых классов. Какие инструменты дифференциации, если их можно так назвать, вы будете использовать при реализации проекта «Ясного берега»?То, чем сейчас занимается «АКВА СИТИ» – это не продукт индивидуальной квартиры, чтобы попасть между классами. Жилой комплекс «Ясный берег» сам по себе задуман как особый продукт, в котором будет формироваться особый образ жизни. Мы долго изучали современные урбанистические тенденции, посещали наиболее удобные для жизни города по всему миру, и смеем утверждать, что о том, что сегодня делается в «Ясном береге», многие ещё даже не задумывались. Этот жилой комплекс – проект технологического и идеологического превосходства, новое слово в градостроительстве, это будет доказываться каждым новым домом и кварталом.
Мы уверены, что создадим такой жилой комплекс, которым будет гордиться Новосибирск. Начало уже положено, сейчас одновременно возводиться сразу три дома, темпы строительства выше всяких похвал (26 этажей каркаса за 6 месяцев), так что многое уже будет видно очень скоро. Уже сегодня здесь создаётся завтрашний день – в технологиях, в комфорте, в архитектуре.
Оригинал статьи.
