«Если Москва затухает, Новосибирск продается»

Справка: ООО «УК КапиталЪ ПИФ» является частью одного из крупнейших в России диверсифицированных холдингов — «ИФД КапиталЪ», который ведет бизнес в нефтегазовом секторе, банковских услугах, доверительном управлении, строительстве, энергетике и т.д. В частности, холдинг занимается проектом развития территории Тушинского аэрополя в Москве. Специализация «УК КапиталЪ ПИФ» — управление средствами клиентов на рынке строительства и недвижимости. Сейчас компания инвестирует в строительство в Московской области, Краснодаре, Волгограде, Астрахани; в Новосибирске финансирует ЖК «Гринвилл» и «Ясный берег». В общей сложности сегодня с их участием строится около 300 тыс. кв. м жилья.

Ваша компания пришла в Новосибирск во время кризиса 2008 года. Почему вы решили финансировать наши стройки в такое непростое время и начинаете новые проекты сейчас, когда ждать хорошего тоже не приходится?

Мы смотрим проекты по всей России. И для нас не было большой разницы — прийти в Новосибирск или другие регионы. Просто мы анализируем, где можно заработать на рынке недвижимости. И все зависит от партнеров-застройщиков. С некоторыми можно пойти в проект и на более выгодных условиях, но вопрос — достроят ли они. На это мы очень сильно обращаем внимание, потому что все-таки ведем проектное финансирование. Мы не покупатель, который пришел, купил и ждет. Мы контролируем использование своих денежных средств: согласуем графики производства работ, все ценовые диапазоны, не конкурируем с застройщиком, чтобы загнать его в угол.

Получается, вы не просто дали денег и забыли про стройку?

Нет-нет. У нас отработана система контроля строительства. Нет такого, что мы дали денег и сидим боимся, достроят ли. Мы бы на такое не пошли, насмотревшись на ситуацию по России.

И что вы видите в России?

Судя по дольщикам, которые бегают за застройщиками, как это было в Новосибирске в кризисные периоды, везде все повторяется.

То есть уже началось?

Пока нет. Но я думаю, это перспектива ближайших 3–4 месяцев. Все будет зависеть от того, как поведет себя наше государство. Потому что те условия, которые банки пытаются навязать застройщикам, — фактически это путь в никуда. Ни один застройщик такие условия не выдержит, от него ничего не останется.

Все-таки почему вы решились в кризис финансировать наши стройки? Вы почувствовали, что в какой-то момент это вам станет выгодно?

Да. (Улыбается.) Не только в Новосибирске, но и в ряде других регионов мы не прекратили ни одну стройку, потому что решили, что лучше достроим и к моменту выхода из кризиса у нас будет готовое жилье. Это лучше, чем замораживать объекты, а потом их реабилитировать. Нам проще, потому что мы работаем не в одном городе. Если в Москве прошло затухание, до регионов волна не докатилась и они еще продаются. Пока собираем денежные средства в регионах, за это время Москва подходит.

У каждого региона свои пиковые продажи. Если летом Новосибирск плохо продается, Краснодар — наоборот. И за счет потоков мы находим баланс. У нас все диверсифицировано.

Насколько разная картина была в Москве и регионах в декабре? И что происходит сейчас?

Сейчас еще идет тот всплеск, когда народ просто обезумевший побежал пристраивать денежные средства. По-другому это не назовешь. Это паника, потому что доллар и евро выросли, и люди пошли в недвижимость. И идут до сих пор. Где-то мы поднимали очень сильно цены, где-то придерживали, понимая, что человеческий ресурс не безграничен, и емкость капитала в разных регионах различна. С точки зрения ажиотажности спроса и количества сделок я бы расставил регионы так: Москва, Краснодар, Новосибирск.

В Москве некоторые застройщики переходили на круглосуточную работу. Там в декабре количество сделок выросло в 3 раза, в Краснодаре — в 2,5, в Новосибирске — в 2. Мы боялись, что в декабре высоко вырастем, а январь будет провальным.

Но пока все нормально — сейчас еще добегает то, что было забронировано в декабре.

А что будет происходить с продажами в феврале и марте?

Я думаю, что глобально ничего не изменится. В эти месяцы будут приходить люди с деньгами.

Они будут выходить из доллара?

Да, у нас есть человек, который собирался брать ипотеку, потому что ему не хватало средств, а с учетом того, что он сидел в долларах, он стал «стопроцентником».

В связи с тем, что случилось с ипотекой, вы как-то пересматривали свои планы по развитию в жилом комплексе «Ясный берег»? Мельчили ли квартиры, потому что только маленькое жилье будет продаваться?

Пока нет. Я считаю, у нас там не запредельные площади, а налепить 20-метровых квартир — и потом куда их девать? Эти тенденции по регионам прыгают. В Краснодаре был момент, когда все начали строить квартиры «смарт» — по 20–25 м.

У нас люди это называют муравейник. И такими выросли целые микрорайоны, с домами по 900 квартир на 3 подъезда.

Мы работаем в сегменте «комфорт», а то, что вы описываете, я бы даже экономом не назвал. В жилом комплексе «Ясный берег» у нас нет гигантоманских площадей — 38–40 кв. м для однокомнатной квартиры и 56–60 для двухкомнатной. «Ясный берег» продуман с точки зрения комфортности для жизни — пешеходных зон, велодорожек, паркингов, магазинов, детского сада. Новосибирск вообще один из наиболее продвинутых регионов, который начал конкурировать с точки зрения качества жилья. У вас есть и другие застройщики, которые стараются сделать хорошее комфортное жилье. И я думаю, конкуренция в будущем только в этом и будет.

То есть вы не думаете, что в это кризисное время будущее — за студиями и жильем эконом-класса в панельных микрорайонах на окраинах?

Не думаю.

Значит, ваши планы по развитию «Ясного берега» не изменились? И дома-волны тоже построятся?

Ничего не изменилось. В феврале мы начинаем финансировать строительство еще двух домов. Следующие дома с необычными фасадами, напоминающими волны, тоже построятся, даже с учетом роста стоимости импортных материалов. Вы знаете, здесь можно пожертвовать долей прибыли ради того, чтобы оплатить мечту.

И каким вы прогнозируете рост себестоимости строительства?

В среднем на 10–15 %.

На ваш взгляд, как будет складываться ситуация в экономике?

Нефть будет колебаться на уровне от 60 до 80 долл. за баррель. По ипотеке правительство уже заявляет о субсидировании процентных ставок до 13 %, и мы надеемся, что это так и будет.

Если всем будет плохо, нам тоже придется перекраивать свои планы. Но у нас и деньги есть, и объектов много, и застройщики более-менее адекватные. И у нас много готового жилья, которое можно продавать, если люди не будут покупать квартиры на первичном рынке.

Ипотека, наверное, уже сейчас упала…

Тяжело оценить, потому что, судя по сделкам, сейчас очень много людей, которые были аккредитованы по старым условиям. Поэтому тенденцию по поводу ипотеки можно будет проследить через 2–3 месяца.

Если в ближайшее время правительство не решит, по какой схеме работать с субсидированием ставки до уровня 13 %, насколько долго смогут протянуть застройщики?

Если ипотека просядет, одно за другое будет цепляться, потому что доля ипотечных кредитов была большая в покупках — около 50–60 %. Застройщику надо ежемесячно гасить кредиты, а если не будет достаточно продаж, начнется просрочка, замедление темпов строительства, он перестанет платить поставщикам, начнут развиваться бартерные схемы. Безработица будет увеличиваться, сокращений будет все больше и больше. И в конце концов приостановится строительство.

А если субсидирование ставки не примут?

Думаю, тогда надо поставить крест на ипотеке в России.

Сколько застройщиков может разориться?

В этом году массовых банкротств не будет. Застройщики вытянут за счет того, что будут переносить сроки, вяло вести текущие строительные работы, обосновывая мировым финансовым кризисом. Темпы замедлятся, и процентов 10–15 компаний не переживут кризис.

Особенно это касается тех регионов, где себестоимость жилья близка к рыночной стоимости — там, где нет никаких лагов с точки зрения цены.

Новосибирцы очень ждут падения цен на недвижимость. И это логично — продукты сильно подорожали, ипотека недоступна, людей сокращают. Начнут ли цены на квартиры падать и когда?

Падать — вряд ли. Сейчас главное — чтобы успокоилась паника. Фактически поставщики материалов не знают, почём отпустить материалы, потому что они не знают, почём они их закупят. Думаю, что цены сохранятся на прежнем уровне, возможна небольшая корректировка вверх.

Могут снижать цены те, у кого будет совсем плохая ситуация. На панельное жилье возможно падение, а у нас я не думаю, что что-то упадет. Понятно, что ситуация будет нелегкая в строительной отрасли, но мы свою тактику определили: есть застройщик, есть утвержденные планы и понимание того, как мы будем их исполнять. Есть запасные варианты, что делать, если не будет получаться. Пока все сбалансировано, а дальше посмотрим. Разные регионы реагируют на наступление одних и тех же событий по-разному. Плюс в том, что у нас большое плечо готового жилья, которое мы можем продать независимо от стройки.

Елена Гурьянова
НГС.Недвижимость. 
Ссылка на оригинальный материал.